тестовый баннер под заглавное изображение
Доля проблемных ипотечных кредитов в России к 1 сентября 2025 года выросла до 1,6% — еще в январе она была меньше одного процента. Цифра вроде бы небольшая, но за ней — десятки тысяч семей, которые в этом году впервые начали задерживать платежи по кредитам за собственное жилье. В Банке России говорят, что ситуация под контролем, а всплеск просрочек объясняют «вызреванием» ипотек, выданных во время льготного бума 2023–2024 годов. Тогда в очередь за дешевыми кредитами выстроились даже те, кто в обычных условиях на ипотеку не решился бы: семьи с высокой долговой нагрузкой, индивидуальные застройщики, инвесторы, скупающие по две–три квартиры «на сдачу».
«Масса людей, которая брала кредиты в 2023-м году, рассчитывала на рефинансирование в 2024-м. И это касается ипотеки в том числе, — объясняет финансовый аналитик, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский. — Но рефинансироваться не удалось. Доходы не выросли, инфляция съела «запас прочности», а расходы — ремонт, мебель, налоги — остались».
По словам эксперта, снижение ключевой ставки само по себе ситуацию не спасет. «Даже если ставка опустится ниже 12%, а это вряд ли случится раньше второй половины следующего года, — просрочка все равно будет расти, потому что доходы не растут. Рост зарплат коснулся лишь узких отраслей, а «рядовых» сотрудников все так же набирают на 60–80 тысяч. Для ипотеки этого мало», — говорит Кричевский.
Регулятор между тем уверяет: меры по ограничению рисков работают. Доля кредитов с первоначальным взносом до 20% упала с 54% в 2022-м до 5%, а займов с долговой нагрузкой выше 80% — с почти половины всех выдач до 6%. Благодаря этому банки сумели создать подушку капитала, которая должна выдержать возможные убытки. Но в самом ЦБ признают: сегмент «вторички» и рассрочки от застройщиков — зона риска.
С этим согласен и владелец ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. «Высокая ставка сильнее всего бьет по вторичному рынку, — говорит девелопер. — Заемщики не всегда могут быстро продать объект, и возникает ситуативная задолженность. Но пока это некритично: рост всего на 0,6 базового пункта укладывается в пределы нормы. Меры ЦБ эффективны и оправданы».
При этом Нигматуллин подчеркивает, что рассрочка сама по себе — не зло, если ею пользуются ответственно. «Это удобный инструмент для тех, у кого есть стабильный доход и плановые поступления. Мы ограничиваем ее долю до 10% продаж, чтобы снизить риски и свои, и клиентов», — говорит он.
Тем временем россияне все чаще задумываются, стоит ли вообще брать ипотеку при текущих ставках, которые колеблются в районе 17–18% годовых. Ответ Кричевского предельно понятен: «Сейчас брать ипотеку смысла нет, если это не экстренная история — типа срочного переезда или альтернативной сделки. Только если у вас есть хотя бы 50% от стоимости жилья. В противном случае вы рискуете оказаться в положении тех, кто сегодня сидит с долгом и без арендатора».
Однако для многих жилье не просто квадратные метры, а символ стабильности и личного успеха. Именно поэтому даже при растущих ставках ипотека остается массовым инструментом, а просрочка — пока лишь тревожный звоночек. Но если экономика не даст людям роста доходов, а ставка не снизится хотя бы до «психологически посильных» 11–12%, эти звоночки могут сложиться в громкий сигнал.
Пока же банки и ЦБ уверяют, что держат руку на пульсе. Но рынок недвижимости все меньше напоминает надежную гавань и все больше — минное поле, где каждый шаг нужно просчитывать. Ведь сегодня ипотека — уже не про мечту о своем доме, а про холодный расчет: сколько стоит риск остаться с ключами от квартиры и долгом, который платить все тяжелее.
